지역주택조합, 지역주택조합 아파트 자격 및 절차는 무엇인가요?

목차

 

지역주택조합

지역주택조합은 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85m2 이하 소형주택 소유자들이 조합을 구성하여 주택을 짓는 사업으로, 장점으로는 많은 분이 계약하는 것, 또한 대부분 상업용지나 단독주택, 저층 건물이 있는 주거지를 매입하여 짓기 때문에 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 아래에 자세한 설명이 있으니, 꼭 끝까지 열람하시길 바랍니다.

 

지역주택조합 표지

 

1. 지역주택조합이란?

지역주택조합이란 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85m2 이하 소형주택 소유자들이 조합을 구성하여 주택을 짓는 사업으로 이는 주택법에 근거한 것으로 주택조합 설립인가, 사업 계획 승인, 착공 신고 등의 인허가 절차로 구성되어 재개발 절차보다 간소하게 진행됩니다. 위험성은 있지만 저렴하게 아파트를 취득할 수 있다는 장점으로 많은 분이 계약하는 것으로 아파트를 공동구매 하는 방식이라고 보시면 됩니다. 또한 대부분 상업용지나 단독주택, 저층 건물이 있는 주거지를 매입하여 짓기 때문에 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

 

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2. 지역주택조합 자격 - 주택법 시행령 제2조

 

주택법 시행령 제2조

 

3. 장점

지역주택조합 사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성하여 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않고 사업구역 규모가 작아 추진 비용이 상대적으로 적게 발생하게 되며 또한 시행사 이윤이 없고 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생하여 건설사들이 개발, 분양하는 주택에 비하여 분양가가 저렴한 것이 장점입니다.

 

4. 단점

사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있기 때문에 조합원 신청에 신중히 처리해야 합니다. 특히 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 매우 어려우며 이는 주택 법령상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없지만 국토교통부의 주택법 시행령 제38조 39조 등 조합 표준규약에 따라 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문입니다.

 

5. 지역주택조합 절차

설립을 위해서는 해당 주택건설 대지의 80% 이상의 토지에 대한 토지 사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 하며 조합의 변경을 위해서는 변경의 내용을 증명하는 서류와 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야 합니다.

 

지역주택조합 절차

 

6. 탈퇴 방법

1) 사유

지역주택조합 탈퇴 소송자들의 사유를 보면 크게 2가지로 볼 수 있으며, 첫 번째는 사업 지연이고 두 번째는 조합의 추가 분담금 요구입니다. 사업 지연 이유로 조합을 탈퇴하는 경우 지역주택조합 조합설립인가 기준인 80% 이상 토지 사용권원과 15% 이상 소유권을 확보해야 한다는 개정 주택법령으로 조합설립인가 기준조차 닿지 못하고 사업이 계속 지연되는 경우가 많습니다. 특히 사업 부지의 지주를 상대로 토지매매나 사용권원을 확보해야 하는 조합 입장에서 소유자들이 완강하게 토지매매를 거절하면 상황에 따라 시세 대비 2배 이상의 금액으로 매매 대금을 치르기도 합니다. 이러한 비용은 결국 조합원이 치러야 할 비용이 됩니다.

 

3년이 지나도록 조합설립 인가를 받지 못해 당초 예상된 시간보다 사업이 지연된다며 계약해제를 요청한 사안에 대법원은 비주택 사업 자체가 원래 변수가 많아 일정 부분 지연이 불가피하다며 단순 사업 지연으로 인한 가입계약 해제는 불가하다고 판단하였습니다. 또한 예상 금액을 초과하는 초과 분담금을 요구하기도 하며 지주택의 가장 큰 장점은 시세 대비 저렴하게 내 집을 마련하는 것인데 이러한 추가 분담금은 이러한 장점을 무색하게 할 정도로 과도하게 요구하기도 합니다.

 

지역주택조합 탈퇴 사유

 

2) 탈퇴 방법

탈퇴를 위해서는 우선 조합원으로 가입한 지 30일이 지나지 않았는지 확인해야 하며 가입 후 30일이 지나지 않았다면 자유롭게 지역주택조합 탈퇴가 가능하며 이미 납부한 분담금도 전액 환불이 가능합니다. 만약 30일이 지났다면 허위 과장광고 여부를 파악해야 하며 대부분 홍보관에서는 실제로 확보한 토지 비율보다 더 많이 확보했다고 하거나 추가 분담금이 없다는 등의 광고를 하게 됩니다. 따라서 계약 당시 홍보관에서 본인을 기망하고 착오로 유발했다는 점을 입증한다면 계약을 취소하고 분담금을 환불받을 수 있습니다.

 

​사업을 지원시키는 과정과 분담금을 과하게 요구하는 과정, 계약 과정 절차의 하자 유무, 분담금 없음을 오인하게 만들 수 있는 광고의 위법성, 안심 보장 확인서 교부 등 각 사안에 개별적으로 판단하는 것이 아니라 종합적으로 법리 분석을 해야만 계약 취소 및 계약해제 유무를 판단할 수 있습니다. 특히 가입계약을 유도하기 위해 조합 측에서 제시하는 안심 보장 확약, 동호수 지정계약, 각종 가전제품 무상 제공 등 조건 등은 상황에 따라서는 계약 전체를 무효로 주장할 수 있는 증거가 되기도 합니다.

 

지역주택조합 탈퇴 방법

 

이상으로 지역주택조합 아파트 자격 및 절차에 대해 포스팅을 마칩니다. 참고로, 최초로 제기된 지주택 가입 계약서 내용과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라졌다면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수 있으며 조합원이 직접 서명했다고 하더라도 탈퇴 금지 규약이 선량한 풍속 기타 사회 질서를 위반하는 내용이라면 이를 근거로 무효를 주장하는 것도 가능하다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

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